Главбух , № 54 (605) сентябрь

Любовь ТЕТЯНИЧ, бухгалтер-эксперт еженедельника «Главбух»

Право на земельный пай

Прежде всего напомним, что право на земельный пай имеют члены коллективного сельскохозяйственного предприятия и пенсионеры, которые раньше работали и вышли на пенсию из этого предприятия. Список этих лиц прилагается к государственному акту на право коллективной собственности на землю (ст. 2 Указа Президента Украины «О порядке паевого раздела земель, переданных в коллективную собственность сельскохозяйственным предприятиям и организациям» от 08.08.95 № 720/95 (далее — Указ № 720)). Право на земельный пай подтверждается сертификатом, выданным районной государственной администрацией. На основании этих сертификатов владельцам земельных паев выделяются земельные участки на местности и выдаются государственные акты на право собственности на землю.

Договор аренды земельного пая

Получив право на земельный пай, члены коллективных сельскохозяйственных предприятий могут свободно выходить из этих предприятий с земельным паем и формировать предприятия частной собственности (ст. 1 Указа Президента Украины «О безотлагательных мерах по ускорению реформирования аграрного сектора экономики» от 03.12.99 № 1529/99 (далее — Указ № 1529)). Свое право на земельный пай физические лица могут реализовать путем предоставления его в аренду. Статьей 1 Указа № 1529 установлено обязательное заключение договоров аренды земельных паев между предприятиями, которые используют землю для сельскохозяйственных потребностей, и владельцами этих паев с выплатой арендной платы в натуральной или денежной формах.

Согласно со статьей 290 Хозяйственного кодекса Украины договор аренды земельного участка заключается в письменной форме, заверяется нотариально и подлежит регистрации. Вместе с тем частью шестой статьи 93 ЗК определено, что отношения, связанные с арендой земли, регулируются специальным Законом Украины «Об аренде земли» от 06.10.98 № 161-XIV (далее — Закон № 161). Статьей 14 Закона № 161 установлено, что договор аренды земли заключается в письменной форме и по желанию одной из сторон может быть заверен нотариально.

При заключении договора между предприятиями, которые используют землю для сельскохозяйственных нужд, и гражданами — владельцами сертификатов на право на земельную долю (пай) — применяется типовая форма договора аренды земельной доли (пая), утвержденная приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 17.01.2000 № 5 (далее — типовая форма договора № 5).

Договор аренды земли вступает в силу после его государственной регистрации (ст. 18 Закона № 161).

Арендная плата за земельный пай

Арендная плата за землю может устанавливаться в денежной, натуральной и отработочной (предоставление услуг арендодателю) формах. В договоре аренды стороны могут обусловить сочетание разных форм арендной платы (ст. 22 Закона № 161). Размер арендной платы за земельные паи устанавливается согласно статьи 1 Указа Президента Украины «О дополнительных мерах по социальной защите крестьян — собственников земельных участков и земельных долей (паев)» от 02.02.2002 № 92/2002 (далее — Указ № 92).

В случае, когда договором аренды установлена натуральная или отработочная форма арендной платы на земельный пай, то эти объемы следует пересчитать в денежную форму согласно с постановлением Кабинета Министров Украины от 23.04.99 № 672 (далее — Постановление № 672).

Постановлением № 672 установлено, что перерасчет объемов натуральной и отработочной формы платы за аренду земельной доли (пая) в денежную приводится исходя из фактической себестоимости определенных договором видов продукции, работ, услуг, которая сложилась в хозяйстве за прошлый год.

Таким образом, из Постановления № 672 следует, что цены на продукцию, отмеченные в договоре аренды земельного пая, подлежат государтвенному регулированию. При этом ограничивается максимальная цена, а не устанавливается минимальная.

Если цены на товары, работы, услуги подлежат государственному регулированию согласно законодательству, обычной считается цена, установленная согласно принципам такого регулирования (пп.1.20.5 Закона о прибыли).

Следовательно, фактическая себестоимость за прошлый год на сельскохозяйственную продукцию, определенная в договоре аренды земельного пая, является обычной ценой этой продукции, исходя из которой осуществляется расчет суммы арендной платы в натуральной форме.

Кроме того, размер арендной платы за землю исчисляется с учетом индексов инфляции, если иное не предусмотрено договором аренды (ст. 21 Закона № 161).

Налоговый учет

Доход от предоставления в аренду земельного пая (недвижимости) является доходом плательщика налога (пп.«е» п.1.3 Закона № 889). Ответственными за начисление, удержание и уплату в бюджет налога из доходов являются налоговые агенты, которые определены пунктом 1.15 Закона № 889.

Предприятие — юридическое лицо, или физическое лицо — субъект предпринимательской деятельности, которые заключили договор аренды земельного пая с физическим лицом, являются налоговыми агентами относительно начисления и удержания налога из доходов в виде арендной платы. Доход в виде арендной платы по договору аренды земельного пая конечно облагается налогом при его выплате за счет плательщика налога (пп. 9.1.5 Закона № 889) и по ставке 15 % (в 2008 году).

Если начисляется доход в какой-нибудь неденежной форме, то объект налогообложения определяется как стоимость такого начисления, исчисленная по обычным ценам с применением коэффициента 1,176470, который рассчитан согласно пункту 3.4 Закона № 889. В случае выплаты облагаемого налогом дохода в неденежной форме налог уплачивается в бюджет на протяжении банковского дня, следующего за днем его выплаты (пп. 8.1.4 Закона № 889).

Отметим, что когда договором аренды земельного пая установлена натуральная форма арендной платы, объемы которой пересчитываются в денежную исходя из фактической себестоимости продукции, определенной в договоре, то для целей налогообложения налогом из доходов применяются нормы Закона № 889. То есть стоимость этой продукции пересчитываются по обычным ценам.

В случае, когда сельскохозяйственное предприятие, начисляющее доход в неденежной форме, является плательщиком налога на прибыль на общих основаниях, то в состав его валовых расходов включается сумма, вычисленная согласно пункту 3.4 Закона № 889, с применением вышеуказанного натурального коэффициента.

Что касается НДС, то следует отметить, что в случае поставки товаров или услуг в пределах бартерных операций база налогообложения НДС определяется, исходя из фактической цены операции, но не ниже обычных цен (п.4.2 Закона об НДС).

Выплата арендной платы за земельные паи обычно осуществляется один раз на год по итогам деятельности сельскохозяйственного предприятия за год.

ПРИМЕР

Сельхозпредприятие согласно с договором выплачивает арендную плату за 2007 год в натуральной форме в виде:

300 кг проса по цене 8 грн. за 1 кг;

1 т пшеницы по цене 600 грн. за 1 т, без НДС.

В договоре аренды земельного пая для расчета арендной платы цены на просо и пшеницу установлено по фактической себестоимости, которая сложилась на сельскохозяйственном предприятии в 2006 году. Фактическая себестоимость считается обычной ценой этой продукции.

Индекс инфляции за 2007 год составляет 1,166;

Натуральный коэффициент — 1,176470.

РЕШЕНИЕ

Размер арендной платы с НДС в натуральной форме за 2007 год составляет:

(8 грн. × 300 кг) + (600 грн. × 1 т) х 120 % × 1,176470 = 4235,29 грн.

С учетом индексации размер арендной платы за год составляет:

4235,29 грн. × 1,166 = 4938,35 грн.

В бухгалтерском и налоговом учете операции по начислению и выплате арендной платы за земельный пай в натуральной форме за 2007 год рекомендуется отображать таким образом: